Compra de propiedad territorial

Como persona jurídica, la US Corporation puede ser propietario de terrenos edificados y no como cualquier persona privada. Muchas veces hay situaciones en que se pregunta si sería mejor transferir un terreno a tanta persona jurídica. Unas situaciones por ejemplo pueden ser la separación de los bienes de inmuebles del resto de los bienes, la separación del terreno empresarial de la empresa original. La US Corporation que posee el terreno empresarial lo alquila a la sociedad empresarial.

Una ventaja aquí es que en el caso de una insolvencia los bienes de inmuebles se mantienen pero se aprovecha el resto de la empresa para satisfacer a los acreedores. Por supuesto, la US Corporation también puede ser propietario de edificios privados o empresariales.

Sin embargo, también puede occurrir que alguien no quiere que otra persona sepa quién es el propietario verdadero del terreno. En este caso, la US Corporation puede ayudar porque en Florida, por ejemplo, no existe tal obligación de revelar las relaciones propias de la Corporation. Los Share-holder disfrutan anonimidad en este estado. Si la US Corporation es propietario del terreno, consecuentemente, también está en el registro de la propiedad. Pero quién en verdad está detrás de la US Corporation no se publica.

También se puede ser propietario de un terreno en los EEUU con ayuda de la US Corporation. En este caso, la compra de terrenos en los EEUU es diferente a la en Europa. Una diferencia fundamental existe en el hecho de que los registros públicos como el registro de la propiedad tiene menor valor en los EEUU que aquí.

Proceso de la compra de propiedad

La compra empieza con la firma del contrato. Este contrato debe ser por escrito y contener una descripción exacta del objeto de compra. Además hay que prestar atención en que las partes del contrato estén nombrados correctamente. El contrato tiene que listar correctamente la dirección del inmueble, los objetos que ya están en el edificio (aparatos técnicos o muebles), el precio exacto de compra y las condiciones de financiar la compra (plazo). Si el precio de compra se paga por financiación ajena el contrato debería contener una cláusula que admite al comprador el derecho de desistir sin que el primer plazo caduque si no se puede asegurar la financiación dentro de cierto tiempo. Además el contrato debe mostrar cuáles documentos el comprador ha tenido que presentar. En el siguiente paso, el comprador encomienda examinar el bienestar real y legal del terreno (title search) y llevar a cabo la transmisión de la propiedad a una llamada title-company. Esta verifca si el terreno realmente está en el bienestar prometido, si el terreno está hipotecado y si el vendedor en realidad es capaz de transferir el terreno.

Para asegurarse como comprador contra faltas de la title-company es recomendable que se haga un seguro (title-insurance). Luego se incluye las informaciones de la title-company en un documento de transferencia del terreno, el llamado Warranty deed. Aquí se fija la transferencia detalladamente mediante un contrato, especialmente la transferencia posible de cargas del terreno. En cualquier caso, hay que asegurarse de que cumplan todos los plazos que están en el contrato porque en los EEUU los toman muy en serio. El contrato también debe contener la fecha en que se lo firma. Hasta este día, el vendedor tiene que comprobarle a usted que es capaz de vender el terreno y usted tiene que pagar el precio de compra.

El llamado closing denomina la verdadera transferencia de la propiedad. El closer es el manager de este proceso. Se trata de una persona que ha sido elegida por las dos partes del contrato, generalmente, es un empleador de la title-company. Hasta que llegue el momento del closing, se tienen que hacer todos los acuerdos con respecto a la amortización de las cargas. En el „Closing Statement“ se listan todos los importes que el comprador debe pagar al vendedor y a otros (tasa para el agente inmobilario, tasas para el terreno y otras tasas que hay que pagar anualmente). El closer lo revisa todo en el día del closing. Además, se cambia el deed y el precio aún no pagado en forma de un cheque (certified check) para la transferencia de la propiedad real. Al final, el closer le informa al registro público (Public Record) sobre la transferencia.

En los EEUU, no se grava la compra de un terreno. Los beneficios pertenecen a la persona o a la asociación y valen como impuesto sobre la renta (capital gainstax). En la mayoría de los estados y municipios, hay que pagar impuestos de bienes raíces („Real Property Tax“) relativamente altos. Se fija el valor de los bienes raíces de un inmueble americano anualmente y sirve para imponer los impuestos básicos que, normalmente, están entre 1-2% del valor fijado. Este corresponde aprox. al 80-85% del valor mercantil actual.