Eigentumserwerb an Grundstücken mit eine Firma in den USA

Als juristische Person ist die US Corporation, genauso wie eine Privatperson, in der Lage, Eigentümerin von Grundstücken, bebaut und unbebaut, zu werden. Immer wieder gibt es Situationen, wo man sich die Frage stellt, ob es nicht besser ist, wenn ein Grundstück auf eine solche juristische Person übertra- gen wird. Ein Grund kann z. B. die Trennung des Immobilienvermögens vom sonstigen Vermögen sein, z. B. die Trennung des Betriebsgrundstückes vom eigentlichen Betrieb. Die US Corporation, die das Betriebsgrundstück hält, vermietet dann das Grundstück an die Betriebsgesellschaft.

Vorteil hierbei ist, dass im Insolvenzfalle das Immobilienvermögen erhalten bleibt, der sonstige Betrieb aber verwertet wird, um die Gläubiger zu befrie- digen. Natürlich kann die US Corporation auch Eigentümerin von Privat- und Geschäftshäusern sein.

Nicht immer aber möchte man auch, dass Dritte erfahren, wer eigentlich der wahre Eigentümer eines Grundstückes ist. Auch hierbei kann die US Corporation behilflich sein. Denn bei Corporation, die z.B. in Florida gegrün- det werden, besteht keine Offenlegungspflicht der Eigentumsverhältnisse der Corporation. Die Shareholder (Aktienbesitzer) genießen in diesem US- Bundesstaat Anonymität. Wenn nun die US Corporation Eigentümerin des Grundstückes wird, so steht diese natürlich auch als Eigentümerin im Grundbuch. Wer aber wirklich hinter dieser US Corporation steht, wird nicht öffentlich.

Aber mit der US Corporation kann man natürlich auch Eigentümer eines Grundstückes in den USA werden. Dabei vollzieht sich der Eigentumserwerb an Grundstücken in den USA anders als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Grundlegender Unterschied ist, dass in den USA öffentliche Register wie das Grundbuch einen geringeren Stellenwert genießen als z. B. in Deutschland.

Ablauf des Eigentumserwerbs

Der Erwerb beginnt mit dem Abschluss des Kaufvertrages. Dieser Vertrag bedarf der Schriftform und sollte eine sorgfältige und ausführliche Beschrei- bung des zu erwerbenden Grundstücks beinhalten. Sie sollten darauf achten, dass die Vertragsparteien in dem Kaufvertrag korrekt bezeichnet sind. Der Vertrag muss die korrekte Grundbuch- oder Straßen-/Postadresse der Immobilie aufführen und eine Auflistung der in den Kaufvertrag einbezogenen Einrichtungsgegenstände (z. B. technische Geräte, Möbel etc.) enthalten. In dem Vertrag müssen der genaue Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen (z. B. Fristen, Anzahlungen) aufgeführt sein. Sofern der Kaufpreis durch eine Fremdfinanzierung aufgebracht werden soll, sollte der Vertrag eine Klausel enthalten, die dem Käufer das Recht einräumt, vom Vertrag zurückzutreten, ohne dass die Anzahlung verfällt, falls die Finanzierung nicht innerhalb einer bestimmten Zeit sichergestellt ist. Des Weiteren muss der Vertrag darlegen, welche Dokumente der Verkäufer zum Beweis seiner Eigentümerrechte am Grundstück vorlegen muss. In einem nächsten Schritt wird von dem Käufer eine so genannte title-company mit der tatsächlichen und rechtlichen Untersuchung des Grundstücks, dem title search, und der Abwicklung der Eigentumsübertragung beauftragt. Diese prüft, ob sich das Grundstück tatsächlich in dem versprochenen Zustand befindet, ob das Grundstück mit Hypotheken belastet ist und ob der Verkäufer rechtlich überhaupt in der Lage ist, das Grundstück zu übertragen.

Um sich als Käufer gegen Fehler der title-company abzusichern, ist es empfehlenswert, eine Versicherung, eine so genannte title-insurance abschließen. Die von der title-company recherchierten Informationen werden in einer Grundstücksübertragungsurkunde, dem so genannten Warranty deed erfasst. In dieser Urkunde wird der Eigentumsübergang in allen Einzelheiten geregelt, insbesondere der eventuelle Übergang von Belastungen des Grundstücks. Stellen Sie auf jeden Fall sicher, dass Sie alle im Vertrag enthaltenen Fristen einhalten, da Fristen in den USA sehr ernst genommen werden und ansonsten Ihre Anzahlung verfallen könnte. Der Vertrag sollte auch das Datum der Auflassung enthalten. Zu diesem Zeitpunkt hat der Verkäufer den Nachweis bezüglich der von Ihnen geforderten Eigentümer- position zu führen, und Sie haben als Käufer den Kaufpreis zu zahlen.

Das so genannte closing bezeichnet dann den eigentlichen Übergang des Eigentums. Die Übertragung wird durch den closer vorgenommen. Dabei handelt es sich um eine von den Parteien beauftragte Person, in der Regel um einen Mitarbeiter der title-company. Bis zum Zeitpunkt des closings müssen alle Absprachen bezüglich der Ablösung von Belastungen etc. durchgeführt sein. Im sog. „Closing Statement“ ist eine Auflistung sämtlicher Beträge, die der Käufer an den Verkäufer und der Verkäufer an Dritte zu zahlen hat, aufgeführt (z. B. Maklergebühren, zeitanteilige Grundstücksteuern, Eigentümergemeinschaftsbeiträge und andere jährlich fällige Gebühren). Dies wird von dem closer am Tage des closings nochmals überprüft. Für den eigentlichen Eigentumsübergang werden der deed und der noch ausstehende Kaufpreis in Form eines Schecks (certified check) ausge- tauscht. Die Übertragung wird dann von dem closer dem öffentlichen Verzeichnis (Public Record) mitgeteilt.

In den USA wird der Erwerb eines Grundstücks nicht besteuert. Veräußerungs- gewinne unterliegen als Kapitalgewinneder Einkommensteuer (capital gains tax) der veräußernden Personen oder Gesellschaften. In den meisten Staaten und Gemeinden unterliegt der Besitz des Grundstücks jedoch einer im Ver- gleich zum deutschen Sprachraum nicht unerheblichen Grundbesitzsteuer („Real Property Tax“). Im Gegensatz zum deutschen Einheitswert wird der Wert einer amerikanischen Immobilie jährlich festgesetzt und dient der Erhe- bung der Grundsteuer, welche im Regelfall zwischen 1 - 2% des festgesetzten Wertes liegt. Dieser entspricht ungefähr 80 - 85% des aktuellen Marktwertes.